Продажа надвижимости

Может ли частный владелец перепродать строящееся жилье? Вопрос кажется странным: какая разница, какую недвижимость продавать? Однако разница принципиальная: до окончания работ и оформления всех документов новой квартиры как бы не существует, так что продать ее нельзя. Зато можно переуступить право требования. Квартира-призрак Застройщики крайне редко реализуют жилье в собственность, по договору купли-продажи, как на вторичном рынке. Можно сказать, вообще никогда. Даже финансовый кризис не изменил ситуацию. Казалось бы, продажи встали, рынок завален предложениями, почему бы не потратить «свободное время» на окончание стройки и оформление документов? Это позволит привлечь разборчивого покупателя, предложив ему уникальный на первичном рынке продукт: новостройку в собственность. Увы, столь простая и удобная схема даже сейчас остается недоступной, девелоперы по-прежнему навязывают будущим новоселам малопонятные и полулегальные договоры соинвестирования или займа, предварительные соглашения, векселя и т.п. Человек, заключивший подобный контракт, не становится владельцем жилья, а лишь получает право требовать это в будущем. Да и самой квартиры пока не существует (физически и/или юридически). Сначала застройщик должен оформить построенный дом в собственность себе, и лишь затем получает право передавать свою недвижимость в законное владение жильцам. Часто от начала продаж до оформления собственности проходит несколько лет. Итак, «купив» квартиру в новостройке, вы получаете не реальные метры, а лишь право требования, то есть становитесь, по Гражданскому кодексу, кредитором, а застройщик – вашим должником. Ну а перепродажа этой несуществующей пока недвижимости называется переуступкой права требования, то есть передачей прав кредитора другому лицу. Новый кредитор получает все права и обязанности старого, которые существовали на момент совершения сделки. Поэтому уступивший (на юридическом языке — цедент) обязан передать контрагенту (цессионарию) все необходимые документы и сообщить все сведения, имеющие значение для сделки. Главное не победа, а участие (долевое) Форма договора уступки зависит от вида договора, по которому передаются права. Статья 389 ГК РФ гласит: «1. Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. 2. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована…» В случае с новостройками госрегистрация необходима, если заключен договор долевого участия, оформленный в соответствии с федеральным законом № 214 от 01.04.2005 г. «Об участии в долевом строительстве объектов недвижимости…». Переуступку прав по такому договору тоже придется регистрировать – в управлении Федеральной регистрационной службы по местонахождению дома, то есть в соответствующем округе (Москва) или районе (Подмосковье). От сторон потребуется заявление, комплект документов и уплата госпошлины (500 руб.). По закону переуступить права на «долевое участие» можно с момента госрегистрации первоначального договора и до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта недвижимости. На практике в ФРС требуют, чтобы договор был заключен до приема дома Госкомиссией. Но после Госкомиссии и до передачи квартиры покупателю может пройти не один год. Получается, в этот период от жилья вообще никак не «избавиться». Обычно ловушку обходят, подписывая договор переуступки задним числом (за день до Госкомиссии). Это рядовая практика и, как правило, не грозит сторонам какими-либо санкциями. Однако договор долевого участия заключается только в том случае, если девелопер получил разрешение на строительство после вступления в силу ФЗ № 214 (01.04.05), и то крайне редко, так как слишком связывает застройщика и предоставляет «слишком много» прав клиенту. Все обходные варианты (предварительный контракт, вексель и т.п.) не требуют регистрации, соответственно, для переуступки достаточно обычного письменного договора, в редких случаях (по желанию покупателя) – нотариально заверенного. Переуступка права требования на новостройку возможна независимо от того, какой изначально договор был заключен с застройщиком. Некоторые сложности возникают лишь при вексельной схеме. «Она вообще не предусматривает договора уступки, то есть фактически речь идет о перепродаже векселя, а не квартиры, — отмечает руководитель управления продаж ГК «Конти» Роман Костин. — Ранее, когда существовали договоры соинвестирования, сделки по переуступке проходили легче». Продажа векселя осуществляется путем совершения передаточной надписи (индоссамента). Если для оплаты строящейся квартиры использовалась страховая схема, то необходимо заключить новый договор страхования. Кстати, если стоимость жилья по переуступке выше, чем в первоначальном договоре (а так обычно и бывает), цедент независимо от вида заключенного договора должен заплатить НДФЛ — 13% от полученной прибыли (разницы).