По прогнозам в этом году цены на жилую недвижимость будут расти гораздо медленнее, чем в прошлом 2004 году. Соответственно прибыль от вложений в недвижимость снизится. Но вот сдача жилья в аренду как раз наоборот может оказаться как раз более выгодной. Несколько последних лет самым надежным и прибыльным вложением для частных лиц была именно жилая недвижимость.
Возможно было два варианта извлечения прибыли: Первый это покупка жилья на этапе строительства и затем дальнейшая его продажа, после сдачи дома госкомиссии. Второй элементарная сдача недвижимости в аренду.
Еще пару лет назад прибыль с этих операций была очень ощутимой. Так как в 2002 г. прирост стоимости жилой недвижимости в Москве составил около 35%, а в 2003 г. уже более 40%. Прошлый (2004) год оказался не таким «урожайным» для легких денег в сфере недвижимости, так как жилье в Москве подорожало лишь на 20-25%. Прогнозы на 2005 г. вообще оставляют желать лучшего. Мнение экспертов: прирост цен в лучшем случае на 10-15%, а в худшем падение на такую же величину. Все-таки в пользу роста цен на московскую недвижимость (по мнению экспертов) говорят за себя несколько ожидаемых событий: падение курса доллара в 2005 г., высокие темпы роста доходов москвичей (не менее 10% в реальном выражении). Также есть мнение, что возможно будет затяжное падение цен весной и летом, которое к концу года может достичь 15% или даже 20%. Так или иначе московский рынок недвижимости защищен от обвала цен на квадратные метры самим статусом столицы
Исходя из этого, можно сделать вывод, что золотое время инвестиций в недвижимость уже прошло. Совершенно по-другому обстоит дело с элитной недвижимостью. Единодушное мнение экспертов она всегда будет пользоваться спросом, соответственно расти в цене. Квартиры эксклюзивной отделки в центре Москвы в уникальных домах с высоким уровнем сервиса, соответствующие определенному уровню жизни только растут в цене независимо от ситуации на рынке. Специалисты считают, что спрос на элитное жилье очень быстро опережает предложение и поэтому есть большая уверенность дальнейшего роста цен в этом секторе жилья на рынке. Тем более что действительно интересных проектов для такого рода покупателей очень мало.
По оценкам аналитиков рост цен (в прошлом году) на элитное жилье составил около 30%. Сейчас стоимость 1 кв.м. в таких квартирах может доходить 20 000 и эти цены не пугают покупателей. Если в начале 2004 г. они были готовы платить в среднем $5 000-9 500 за 1 кв.м, то в начале этого года покупательская способность намного выше 9 000-25 000. Для того, чтобы приобщиться к элите нужно иметь очень серьезный стартовый капитал: от $500 000 до $1 000 000. В период строительства без учета роста рынка стоимость 1 кв.м в элитном секторе недвижимости может расти на 15-20%.
Также тем инвесторам, кто рассчитывает на перепродажу надо обязательно учитывать довольно длительный срок строительства элитного жилья примерно около 2 лет. В итоге доходность составит те же 10% в год, что и в среднем по рынку.
Самыми перспективными для вложения средств считаются новостройки в центральном округе в следующих районах: Остоженка, Арбат, Замоскворечье и Патриаршие пруды. Жилье так называемого бизнес-класса, конечно более доступно для частных инвесторов, но его цена (особенно в последнее время) растет гораздо медленнее, чем стоимость элитных квартир. Стоимость 1 кв.м. в строящихся домах бизнес-класса составляет порядка 1 500 3 000. По оценкам специалистов в прошлом году стоимость 1 кв.м в новостройках бизнес-класса увеличилась в среднем на 18-23%, а в 2005 г. ожидается рост цен примерно на 1-1,5% в месяц. Для специалистов наиболее привлекательными для застройки домами бизнес-класса считаются престижные районы с хорошо развитой инфраструктурой: в ЦАО, ЮЗАО, ЗАО, СЗАО.
Соответственно меньше всего средств требуется для вложений в жилье эконом-класса привычные типовые «панельки». Такое жилье в 2004 г. подорожало на 11-14% в зависимости от расположения строительной площадки и стадии готовности дома. В нынешнем году максимальный рост цен составит около 10% и соре всего вряд ли превысит уровень годовой инфляции отмечают специалисты. Доход от перепродажи таких квартир принесет инвестору больше хлопот, чем дохода. Но можно сделать по другому: вложить средства в объекты в район массовой застройки на начальном этапе строительства и затем дождаться хорошего развития инфраструктуры района, а потом лет через пять продать. Эксперты советуют обратить внимание на новые микрорайоны: Кожухово, Фили-Давыдково. За пределами МКАД Когда цены за 1 кв.м перешагнули в Подмосковье отметку в 1000 долларов инвестирование в жилье стало очень популярным. За пределами кольцевой дороги цены оставались на уровне 300-400 долларов за 1кв.м. Сейчас цены на столичные панельные дома и недвижимость в ближнем Подмосковье сблизились. Считается, что в 2005 году ситуация не изменится, и цены на жилье в ближнем Подмосковье будут меняться так же, как и на столичную недвижимость.
Рынок вторичного жилья
Эксперты констатируют, что рост цен на вторичном рынке жилья в 2004 году составил 15-17%. Это не относится к так называемому жилью пониженной комфортности, а именно: квартиры в пятиэтажках, старых домах, значительно отдаленных от станций метро или находящихся за пределами МКАД. В 2004 году это жилье начало дешеветь. Удешевление составило 10%, в нынешнем году тенденция будет сохраняться. Типовое жилье в 2005 году в панельных домах на вторичном рынке подорожает на 10-12%. А элитное жилье в таких районах как Остоженка, Патриаршие пруды, Арбат, Тверская может подорожать более, чем в прошлом году.
Сдача в аренду
В связи с окончанием бурного роста цен перепродавать жилье становится все сложнее. На первое место выходит сдача в аренду приобретенной недвижимости. Покупка недвижимости для сдачи в аренду становится долгосрочным вложением средств. Срок окупаемости таких вложений по оценкам специалистов 13 лет. При этом необходимо будет сделать несколько раз ремонт, вложив дополнительные средства. Но получение регулярного дохода делает привлекательным приобретение жилья для сдачи в аренду. Ставки аренды выросли в 2004 году в среднем на 15-20%. Особенно выросла плата за наем элитного жилья. В 2003 году максимальная плата за наем жилья составляла 3000 долларов в месяц, а к концу 2000 года уже была 7000-10000 долларов. Почти вдвое выросла стоимость аренды типовых однокомнатных и двухкомнатных квартир.
Специалистами прогнозируется увеличение арендных ставок в среднем на 25%. Доходы инвесторов за сдачу жилья в аренду в этом году могут составить в среднем 8-10%. В 2004 году доход от сдачи в наем типовой квартиры составил 5-7%.