Представительство по доверенности широко распространено в практике сделок с недвижимостью. При этом действия, осуществляемые по доверенности, имеют самый разнообразный характер: от полномочий на сбор и оформление документов на регистрацию права в различных инстанциях (что, в принципе, совершенно безобидно) до наделения доверенного лица правом отчуждения объекта. Когда речь идет о последнем, потенциальным покупателям квартир нужно быть особенно осторожными. Многие банки Новосибирска перестали давать ипотечный кредит под залог квартиры, продающейся по доверенности. По всей видимости, не зря.
— На сегодняшний день большая часть банков в городе и в стране стараются минимизировать свои риски, используя для этого все возможные способы. Совсем недавно вышли новые стандарты АИЖК, на которые и ориентируется большая часть финансовых структур. В них указано, что личное присутствие продавца на ипотечной сделке теперь является обязательным. Таким образом, на сегодняшний день некоторые новосибирские банки уже отложили выдачу кредитов по доверенности на неопределенный срок. Проще говоря, отказываются проводить сделки, где выписана доверенность на продажу, — комментирует Ирина Ляшенко, руководитель Центра ипотечного кредитования Центрального Агентства Недвижимости.
В списке ужесточивших условия в ситуации с доверенностью — банк Дельта Кредит, Московский Банк Реконструкции и Развития, Абсолют Банк, Росбанк и многие другие. Специалисты отмечают, что в скором времени все новосибирские банки в этом отношении придут к единому стандарту требований. Пока же покупка квартиры по доверенности с помощью ипотечного кредита возможна в немногих кредитующих структурах, и решается строго в индивидуальном порядке. В случае положительного решения (что в последнее время редкость) банк требует множество дополнительных документов.
— Покупка квартиры по доверенности сопряжена с определенными рисками, — объясняет поведение банков Ирина Ляшенко. – Во-первых, собственник квартиры не присутствует на сделке лично, нередко с ним вообще невозможно связаться, даже по телефону. Существует риск двойной продажи. В новосибирской практике были такие случаи, когда человек продавал квартиру, тут же писал заявление в юстицию об утере документов, а в это время другое лицо продавало эту же, уже однажды проданную квартиру, по доверенности. Во-вторых, если нет связи с собственником, могут возникнуть сомнения: а жив ли он вообще? Не секрет, что доверенность прекращает свое действие с момента смерти доверителя. Причем факт смерти собственника может выясниться уже после регистрации права. В данном случае сделка будет признана ничтожной, а ипотечный кредит, взятый под данную квартиру, новому несостоявшемуся собственнику придется погасить в полном объеме. Помимо всего прочего, собственник может отозвать доверенность в любой момент, и с этим тоже ничего не поделаешь, — комментирует Ирина Ляшенко.
Получается, с одной стороны, требование банка о личном присутствии собственника на сделке, несомненно, усложнит жизнь и процедуру продажи квартиры для продавцов, но с другой стороны — для ипотечных заемщиков данное новшество в какой-то степени может послужить «спасательным кругом»: не позволит ввести в заблуждение банк и купить сомнительную квартиру, право собственности на которую может быть оспорено в будущем