Основным инструментом доступного жилья по-прежнему остается ипотека, и с этим поспорить трудно процентные ставки понизились, банки стали лояльнее, ипотечные программы выгоднее. Но основным препятствием к тому, чтобы жилье стало действительно доступным является высокая цена. Когда нет возможности выплачивать за кредит на квартиру 25 тысяч рублей ежемесячно, вполне оправдан поиск более рационального решения жилищной проблемы.
Сегодня комнаты снова стали ходовым товаром. И ипотека сыграла здесь не последнюю роль. Кредиты дали возможность собственникам комнат в коммуналках выкупить целые квартиры, а так же купить минимальное жилье комнату по ипотеке.
Основными потенциальными покупателями комнат становятся родители детей-студентов, а так же молодые семьи, желающие иметь хоть и небольшое, но собственное жилье, которое в дальнейшем может послужить неплохим стартовым капиталом для покупки отдельной квартиры. Во всех случаях присутствует общая черта однозначная выгода в сравнении с арендой жилья. Лучше уж платить за собственную комнату, чем за арендуемую квартиру в этом мнении сходится большинство специалистов по недвижимости. Сегодня в Новосибирске комнаты пользуются большим спросом. Есть и кредитующие банки УРСА банк, Уралсиб. Но комната, даже если она оформлена как отдельный объект, а не в качестве доли, считается малоликвидным предметом залога. Поэтому даже те немногие банки, которые берут на себя ответственность выдавать кредит на покупку комнаты на достаточно долгий период, свои риски стараются минимизировать за счет обязательного наличия у заемщика первоначального взноса в размере 30%, рассказывает Игорь Харченко, руководитель центра ипотечного кредитования Центрального Агентства Недвижимости.
Ипотека на комнату возможна и при 10% первоначального взноса. Но банк соглашается на подобные условия в том случае, когда человеку, уже имеющему комнату, например, в двухкомнатной квартире, предоставляется возможность выкупить вторую комнату. Часто нужной суммы на это не бывает. Вот это как раз еще один случай, когда ипотека просто необходима и очень целесообразна. Таким образом, воспользовавшись правом преимущественной покупки и ипотечным кредитом, стать счастливым обладателем отдельной двухкомнатной квартиры, цена на которую вырастает в разы довольно легко. При сделках с комнатами существует много тонкостей. К примеру, при покупке необходимо быть уверенным в том, что все остальные собственники комнат в квартире о продаже уведомлены и получен отказ от первоочередного приобретения. В противном случае сделка легко может стать оспоримой, и даже ничтожной. А заемщиком Вы будете считаться с момента выдачи кредитных средств, соответственно, и по процентам в банке будете платить с первого дня, предостерегает Игорь Харченко. Так же немаловажный момент: в соответствии с Жилищным кодексом, если одним из собственников комнат в квартире является несовершеннолетний ребенок, его законным представителям, опекунам и т.д. необходимо в органах опеки и попечительства получить приказ об отказе в приобретении помещения, если таковое решение принято.
О чем еще следует помнить: отдельная комната и доля в квартире совершенно разные вещи. Обязательное условие для оформления ипотеки комната должна быть юридически оформлена как отдельный объект, т.е. иметь собственный кадастровый номер. Так же комната должна быть изолированной, дома барачного типа и общежития не в счет.
Как оформить комнату как отдельный объект, чтобы она перестала быть «долей»? Нужно всего лишь заключить соглашение о выделе доли в натуре со всеми собственниками в коммунальной квартире, после чего перерегистрировать свое право уже на комнату.
Что касается стоимости квадратного метра, если сопоставить комнату и отдельную квартиру, квадратный метр в комнате будет дешевле. К примеру, если в однокомнатной квартире квадратный метр стоит порядка 60 тысяч рублей, то применительно к комнате в коммунальной квартире эта стоимость составит менее 50 тысяч рублей. Следует учитывать и то обстоятельство, что в купленной комнате вся площадь жилая, а в квартире часть площадей «съедается» за счет мест общего пользования.