На доступное жилье государство планирует потратить чуть ли не треть годового бюджета страны — более 1 трлн. рублей. Одна половина пойдет из федерального кармана, другую должны будут наскрести региональные и местные бюджеты. В пресс-службе Росстроя (главного распределителя федеральных денег по нацпроекту) «МК» сообщили, что средства вливать в регионы будут только при условии создания территориями условий для запуска механизма массовой ипотеки. С ее помощью правительство собирается сделать покупку жилья доступной для 30% российских семей. Сегодня же позволить себе новоселье могут не более 10% россиян.
«Квадраты» для льготников
— На золотом крыльце сидели царь, царевич, сапожник, портной, — каждое воскресенье разносится по дворе звонкий голос десятилетнего Саши. Он предоставлен самому себе. Его родители снимают квартиру в нашем доме. Но их практически не видно и не слышно: работают даже в выходные — пытаются сколотить капитал на собственное жилье.
Мальчик — сын офицера запаса. Глава семейства уже много лет стоит в муниципальной очереди. В последнее время махнул на обещания государства рукой. Говорит, что очередь огромная. Если и получит жилье, то не раньше появления на свет внуков.
Однако, судя по заявленному правительством, Саша все-таки должен переехать в собственную квартиру. Ведь одна из главных статей расхода национального проекта — это поддержка семей-льготников.
Порядка 300 млрд. рублей планируется потратить из федеральной казны на субсидии и социальную ипотеку (это когда казна «берет на себя» часть стоимости квартиры). Чиновники считают, что если очередникам помочь с покупкой квартиры, то как минимум один из 14 льготников к 2010 году справит новоселье.
По официальным данным, сегодня в очереди стоят 4,5 млн. семей. Из них 1,2 млн. семей — это те, кому по закону государство обязано предоставить жилье. Правительство полагает, что как минимум треть из них в состоянии купить квартиру. Среди них — увольняющиеся из армии офицеры, ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС и объединении «Маяк», ветераны подразделений особого риска, постоянные работники космокомплекса «Байконур», вынужденные переселенцы и люди, которые выселяются из районов Крайнего Севера. Плюс — молодые семьи и специалисты села.
Чиновники обещают, что будут «покрывать» не менее половины стоимости квартиры льготникам, а молодым семьям — 40%. Как это будет происходить на самом деле, пока не ясно. Понятно только, что повезло военным. Для них в спешном порядке из казны дополнительно выделено 15-16 млрд. руб. Случилось это после ноябрьского «разбора полетов» на самом верху. Президент потребовал прекратить «надувательство» с жилсертификатами. Недопустимо, когда при средней цене квадратного метра по России в 29 тыс. руб. на субсидии закладывается 11 тыс. руб. за метр. Так прямо глава государства и сказал: «Приходит военный к начальнику, ему говорят: хочешь — бери, хочешь — не бери. Взял — предлагают жилье в Тмутаракани, не взял — гуляй, Вася, вычеркиваем. Что же мы людей за нос водим?».
После этой памятной разборки министр обороны Сергей Иванов поспешил сообщить, что в 2006-2007 годах по системе жилищных сертификатов квартиры получат 17 тыс. военных. И в первую очередь те из них, которые проходят службу в Москве, Санкт-Петербурге, Московской, Ленинградской и Калининградской областях. При этом государство будет исходить из того, что средняя стоимость 1 кв. м жилья в Москве и Московской области 29 тыс. руб., в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — 22 тыс. руб., в Калининградской области — 16 тыс. руб.
Учитывая, что в Москве квартиры перешагнули барьер в $2 тыс. (60 тыс. руб.) за 1 кв. метр, половину требуемой суммы на квартиру придется занимать в банке или у родственников.
Тем не менее чиновники считают, что социальная ипотека «убьет двух зайцев». Во-первых, меньше людей будет стоять в очереди. Во-вторых, вместо нынешних 20 лет ожидания народ справит новоселье через 5-7 лет.
Кредиты по госстандартам
Вторые в «считалке» нацпроекта — это люди, чей заработок ниже доходов среднего класса. Государство планирует поддержать их через Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). Во всяком случае, вторая по значимости федеральная статья расходов — это «вливание» в уставный фонд и госгарантии по ценным бумагам АИЖК. Для тех, кто слышит об этой конторе в первый раз, поясню: это некая уполномоченная государством структура, которая на банковском рынке пытается играть на понижение процентных ставок по жилищным кредитам.
Агентство ипотечного и жилищного кредитования выкупает у банков закладные на квартиры, под которые люди взяли кредит. Называется это на языке банкиров рефинансированием. За последние четыре года (2001-2004 годы) АИЖК рефинансировало 12315 закладных на 4687,7 млн. руб.
Считается, что банкирам выгодно продавать закладные. Они таким образом быстро оборачивают свои деньги. Плюс избавляются от риска невозврата долга. Однако это пока справедливо только для региональных банков с небольшим собственным капиталом. Столичные денежные воротилы не спешат расставаться с курицей, которая несет им поистине золотые яйца. Потому АИЖК работает только в регионах.
Между тем и для москвича «госкрыша» была бы очень даже нелишней. Ведь у человека появляется реальный шанс удешевить деньги. Благодаря госвливаниям агентство из года в год снижает процентную ставку по кредитам и увеличивает срок возврата долга. При этом не делает разницы между только что выкупленными закладными и старыми. Все они пересчитываются. К примеру, если в 2002 году агентство выкупало закладные под 18% годовых сроком возврата кредита 15 лет, то с лета 2004 года — это уже 14%. А долг между тем разрешено растянуть уже на 30 лет. В следующем году агентство намерено снизить процентную ставку до 12%. Это притом что даже при самом худшем раскладе официальная инфляция не должна превысить 11,5%!
Правда, в АИЖК сегодня говорят, что придумали некую бизнес-схему, которая должна понравиться банковскому бомонду. Если это так, то деньги станут более доступными и в Первопрестольной. И глядишь, действительно снизятся процентные ставки по рублевым ипотечным кредитам с сегодняшних 14-17% до 10% в 2008 году и до 8% в 2010 году, как это планирует государство. Во всяком случае, министр регионального развития Владимир Яковлев уверен, что объемы ипотеки увеличатся в 20 раз: с 20 млрд. руб. в 2004 году до 415 млрд. руб. в 2010 году. И если сейчас для покупки квартиры среднестатистической семье надо откладывать все свои доходы 4 года (без вычета расходов на еду и элементарные нужды), то к 2010 году средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. м должна быть равна среднему совокупному денежному доходу семьи из 3 человек за 3 года.
Ложка дегтя
Министр утверждает, что реализация нацпроекта позволит увеличить ввод жилья с нынешних 41 млн. кв. метров в год до 56 млн. в 2007 году и до 80 млн. кв. метров в 2010 году. Дальше планируется поддерживать темпы строительства не менее 80 млн. «квадратов» в год. Именно столько, считает он, необходимо строить жилья на протяжении полутора-двух десятилетий, чтобы удовлетворить спрос на жилье и заморозить сегодняшний безумный рост цен на рынке недвижимости.
Однако эксперты не разделяют его оптимизма. Вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев считает, что не будет достигнут заявленный министром объем строительства. А все потому, что ряд строительных проблем не нашли отражения в нацпроекте. В частности, развитие строительной промышленности. Оказывается, цементная промышленность сегодня уже работает на грани возможного. В лучшем случае может обеспечить строительство лишь 54-57 млн. кв. метров жилья.
Строители считают: чтобы проект состоялся, государству нужно помочь заводам стройматериалов модернизировать старое производство. Если, скажем, предприятие закупает за границей новое оборудование, то те же таможенные пошлины и налоги собирать только после того, как оборудование будет смонтировано и заработает. Вторая задача — взять на себя все затраты на подготовку строительных площадок. Обустраивать канализацией, водопроводом и прочей коммунальной инженерией будущий микрорайон. Тогда цена квадратного метра снизится чуть ли не на половину. Ну а третья государева обязанность — выступить «крышей» перед банкирами. Не дают те строителям дешевые и длинные деньги без надежных гарантий. А будут деньги, исчезнут условия для «серых» схем для долевого строительства и строительных пирамид.
Резон в этих предложениях есть. По данным Росстата, сегодня идет снижение темпов роста строительных работ: за 10 месяцев 2005 года — на 1,6%. Эксперты считают, что увеличить темпы роста хотя бы до уровня 2004 года вряд ли удастся до конца года. Словом, пока конца дефициту жилья не видно. Потому и цены растут.
Подтверждают это и эксперты из фонда «Институт экономики города». По их прогнозам, к концу этого года жилье в среднем по России подорожает как минимум на 20, а в Москве — на 30%. И расти квадратные метры в цене будут как минимум еще пять лет. Все дело в том, что так называемый жилищный пакет из 27 законов, основная часть которых вошла в силу с начала этого года, не работает. Для того чтобы это случилось, нужно принять еще порядка двух сотен нормативных документов. При самом лучшем раскладе такое возможно только в следующем году.