Если вы решили взять ипотечный кредит, подойдите к этому ответственно. Любая ипотечная сделка имеет свою специфику, разобраться во всех нюансах которой зачастую под силу только грамотному специалисту. На сегодняшний день по статистике Центрального Агентства Недвижимости до 50% всех проводимых сделок проходит с привлечением кредитных средств, 70% сделок – это так называемые альтернативные сделки, которые «завязаны» в длинных цепочках и тоже не обходятся без ипотеки. Подобная активность потенциальных заемщиков свидетельствует о том, что, несмотря на катаклизмы на финансовом рынке и ужесточение условий банков, ипотека по-прежнему остается единственным инструментом для приобретения жилья и улучшения жилищных условий. И если само слово «ипотека» давно перестало быть пугающим своей неизвестностью, то процесс оформления и получения ипотечного кредита остается для многих информационным пробелом, вследствие которого нередко возникает множество самых разных проблем. Как их избежать, и как учесть интересы всех участников в процессе подготовки и оформления ипотечной сделки, а именно продавца, покупателя и собственно банка, рассказывает Игорь Харченко, руководитель
Департамента экспертизы документов и сопровождения сделок с недвижимостью и отмечает несколько немаловажных моментов, на которые стоит обращать внимание.
Оптимальный выбор
Ни одна ипотечная сделка не происходит без получения предварительного кредитного решения в банке. Сегодня практически все банки в Новосибирске подняли процентные ставки, ужесточили требования, как к заемщикам, так и к предмету залога. Поэтому, чтобы выбрать банк, который выдаст кредит именно вам, и самую оптимальную программу, нужно изучить огромное количество финансовых структур, кредитных продуктов, условий и особых предложений. Без ипотечного специалиста на это уйдет уйма времени и сил, что отнюдь не будет гарантировать лояльности банка и получения положительного кредитного решения.
— Сколько заемщиков, столько и особенностей получения кредита. Каждый кредит по-своему уникален. Чтобы избежать необоснованного отказа службы безопасности банка по причине некорректно подготовленного пакета документов, нужно тщательно подходить к его оформлению. Такого рода отказы сказываются в будущем на личной кредитной истории заемщика. Это по-прежнему остается одной из проблем, существующих на ипотечном рынке. Кроме того, к сожалению, сейчас замечаем, что некоторые агентства недвижимости, ипотечные брокеры и маклеры настаивают на том, чтобы покупатель передавал аванс за покупаемую квартиру еще до того, как получен и сформирован пакет документов на получение предварительного решения банка. В итоге дата по заключению основного договора купли-продажи квартиры поджимает, продавец требует получить причитающиеся ему деньги, а заемщик не может гарантированно купить квартиру.
Ограничения
Помимо внимания, которое нужно уделять выбору банка, немаловажно знать, какие объекты недвижимости тот или иной банк сможет прокредитовать.
— Есть ряд банков, которые заявляют о том, что занимаются кредитованием индивидуальных жилых домов. Однако в процессе подготовки документов, выборе объекта может выясниться, что индивидуальный жилой дом в соответствии с требованиями, предъявляемыми банком, все-таки должен иметь статус коттеджа с соответствующей стоимостью, материалом стен, подъездными путями и т.д. В итоге, получается, что основная масса желающих купить в кредит частный дом, фактически не могут этого сделать, — поясняет возможные ограничения, с которыми может столкнуться заемщик Игорь Харченко. – Нередко люди продают свои квартиры для того, чтобы улучшить свои жилищные условия за счет ипотечного кредита, и нередки ситуации, когда одним из собственников продаваемой квартиры является несовершеннолетний ребенок. Не секрет, что для того чтобы соблюсти слово закона, необходимо выполнить требования органов опеки и попечительства, то есть предоставить несовершеннолетнему собственнику равноценное по квадратным метрам и качеству жилое помещение либо долю в нем. В связи с этим, иной раз, чтобы купить квартиру в кредит и выделить в этой квартире несовершеннолетнему долю, нужно не просто изучить рынок ипотечного кредитования, а изучить его досконально. Далеко не все банки охотно кредитуют недвижимость, которую в случае чего будет проблематично реализовать. Здесь речь идет о квартире, находящейся в залоге у банка, сособственником которой будет несовершеннолетний ребенок, и в случае неплатежей по кредиту банк должен будет реализовать эту квартиру с публичных торгов.
Тонкости расчета
Так уж исторически сложилось в Новосибирске, что все расходы по оформлению и сопровождению сделки с недвижимостью несет покупатель, то есть потенциальный заемщик. Игорь Харченко отмечает, что часто покупатель сам должен заботиться о том, чтобы продавец своевременно получил деньги. Несмотря на то, что многие банки предлагают схему экспресс-расчета, когда деньги заемщику выдаются еще до регистрации права в Управлении Федеральной регистрационной службы, требований к такому порядку расчетов банки предъявляют очень много. В большинстве своем они касаются как объекта недвижимости, так и участников сделки (к примеру, продавец должен владеть квартирой более одного года, не должен на момент оформления сделки быть достигшим пенсионного возраста, квартира не должна продаваться по доверенности и т. д.). Словом, подводных камней, которые мешают продавцу получить свои деньги, а покупателю недвижимость, предостаточно. Особенную сложность представляют сделки, в которых участвует цепочка с множеством объектов, из которых три-четыре приобретаются по ипотеке.
— Человеческий фактор в сфере оказания услуг имеет главенствующее значение. К примеру, недостаточное внимание к подготовке пакета документов на сделку со стороны сотрудника банка или ипотечного брокера, может повлечь за собой приостановление государственной регистрации сделки или даже отказ в ней. В этом случае получается, что на момент подачи документов в Управление Федеральной регистрационной службы кредит фактически выдан, право собственности у покупателя не возникло, а платить по кредиту уже надо, — констатирует Игорь Харченко.
Естественно, в результате халатно проведенной сделки между всеми ее участниками возникает негатив, и здесь уже свое истинное лицо показывает и агентство недвижимости или ипотечный брокер, и собственно банк. На практике выходит двоякая картина, когда одни пытаются вникнуть в суть вопроса, помочь решить проблему, а другие в буквальном смысле отворачиваются, потому как комиссионные вознаграждения выплачены, и особого смысла что-то делать уже нет.
Гарантии лучшего результата
Именно с развитием ипотечного кредитования, с растущим спросом на данный продукт, с востребованностью грамотных специалистов в области оформления ипотечных сделок, со всеми проблемами, которые могут возникнуть в ходе ипотечной сделки, Центральное Агентство Недвижимости решило отдельно развивать данное направление, и выделить его в специализированную структуру. Так появился уникальный в масштабах Сибири Департамент экспертизы документов и сопровождения сделок с недвижимостью.
— Мы имеем очень большой опыт в оформлении ипотечных сделок, мы были одними из первых, кто начал развивать данное направление в Новосибирске, по мере возникновения различных проблем и их разрешения, делали определенные выводы. Сегодня Департамент экспертизы документов и сопровождения сделок с недвижимостью включает в себя несколько отделов, специалисты которых занимаются подготовкой, оформлением и сопровождением определенных видов сделок, в том числе и ипотечных. Помимо всего прочего, именно в Департаменте экспертизы документов и сопровождения сделок с недвижимостью мы выдаем нашим клиентам Гарантийный сертификат, который вручается до подачи документов на государственную регистрацию права, и распространяется на весь период владения недвижимостью. Данный документ обеспечивает полную материальную ответственность агентства за результат сделки, гарантирует тот факт, что государственная регистрация сделки будет завершена.