За прошедший месяц ряд новосибирских банков в очередной раз подняли ставки по ипотечным кредитам. Сегодня средний процент колеблется в диапазоне 15-16 % годовых в рублях, и 10% годовых – в валюте. Ужесточились требования и к заемщикам, и к предмету залога. Есть ощущение, что время для ипотеки повернулось вспять года на два-три. Между тем, спрос на долгосрочные жилищные кредиты по-прежнему достаточно высок. Что происходит на ипотечном рынке? С чем связано повышение ставок? Каков портрет ипотечного заемщика сегодня?
Курс на подорожание
Большинство новосибирских банков, занимающихся ипотекой, в августе планомерно повысили процентные ставки. Остальные уже заявили о грядущем изменении в сентябре. На фоне мирового кризиса ликвидности и всеобщего удорожания западных денег, привлекаемых российскими банками для кредитования, казалось бы, ситуация стандартная. Тенденция к повышению стоимости ипотечного кредитования была очевидна еще когда кризис в США только разгорался. Однако с тех пор банки уже неоднократно увеличивали процентные ставки и пересматривали систему андеррайдинга.
Как выяснилось, грядущее сентябрьское повышение напрямую не имеет ничего общего с вышеперечисленными факторами, а обладает вполне конкретным начертанием: основной источник финансирования банков, выдающих ипотечные кредиты, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), с 15 сентября кардинально изменило стратегию работы, подход к выкупу закладных и ценообразованию по ипотеке.
— С середины сентября АИЖК меняет условия выкупа закладных, теперь они будут зависеть только от рыночной конъюнктуры, а кредитная ставка для каждого заемщика будет рассчитываться индивидуально, — комментирует Ирина Ляшенко, руководитель Центра ипотечного кредитования Центрального Агентства Недвижимости. – Если раньше Агентство выкупало кредиты по их номинальной стоимости, при этом выкупу не подлежали кредиты свыше 1,5 млн рублей с первоначальным взносом менее 20% от стоимости жилья, то сегодня АИЖК будет выкупать все кредиты без исключения, но если ставка при выдаче кредита была минимальной (к примеру, 11% годовых), а с момента выдачи конъюнктура рынка изменилась в сторону повышения ставок, закладная будет выкуплена дешевле номинала, — утверждает Ирина Ляшенко. – Чтобы снизить собственные финансовые риски, банкам придется повышать ставки по ипотечным кредитам. Принятые меры направлены, прежде всего, на минимизацию рисков по невозвратам, но как они в целом скажутся на рынке ипотеки, — предугадать сложно. Скорее всего, эпоха относительно дешевой ипотеки завершится: стоимость кредитов увеличится как минимум на 2-3 процентных пункта по сравнению с еще действующими на сегодняшний день ставками.
Портрет заемщика
Ирина Ляшенко отмечает, что процент заемщиков, приобретающих жилье по ипотеке для собственного проживания, неуклонно растет. Если ранее часть жилищных кредитов приходилась на инвестирование средств, то теперь ипотеку рассматривают, в основном, как инструмент для улучшения жилищных условий.
— В большинстве своем оформляют ипотечный кредит так называемые «бывшие» арендаторы, которые уже не в силах отдавать суммы, фактически равносильные ежемесячному платежу, за чужое жилье. Ведь потенциальные квартиросъемщики не могли не заметить повышение стоимости помесячной арендной платы за текущий год в среднем на 40%. Поэтому снова, как и в 2006 году, перед многими возникает дилемма, что лучше: снимать квартиру или воспользоваться ипотекой для покупки собственной? В пользу ипотеки можно перечислить достаточно много факторов – это и отсутствие динамики цен на жилье, и растущая инфляция, которая рано или поздно отъедает немалую часть ежемесячного платежа по кредиту, и возможность получить налоговый вычет (130 тысяч рублей), а так же ни с чем несравнимая возможность жить в собственной, отдельной квартире. К тому же, повышение процентной ставки на один пункт фактически равноценно прибавки к ежемесячному платежу на одну тысячу рублей, — отмечает Ирина Ляшенко.
— Активно пользуются ипотекой и те, кто давно мечтал улучшить свои жилищные условия. Сумма доплаты, к примеру, для обмена однокомнатной квартиры на двухкомнатную невелика, порядка 300-400 тысяч рублей. Соответственно, и сумма ежемесячного платежа по кредиту не будет обременительной. Свой выбор на ипотеке останавливают и предприниматели, которые считают целесообразнее взять целевой жилищный кредит под небольшой процент, нежели высвобождать кругленькую сумму на покупку квартиры из оборотов фирмы.
Перспективы
По стандартам АИЖК выдано более 60% всех ипотечных кредитов в России. Следует отметить, что на протяжении всего периода развития ипотечного кредитования процентные ставки имели устойчивую тенденцию к понижению: начиная с 18% годовых в 1999 году в рублях в среднем они опустились до 11% в 2007 году. Конец 2007 года ознаменовался мировым финансовым кризисом, вследствие которого в дешевых и длинных деньгах российским банкам на Западе было отказано. Характерной чертой 2008 года стало неоднократное повышение ставки рефинансирования Центробанка России (в течение года ставка уже повышалась четыре раза), что тоже не могло не подстегнуть удорожание кредитов в целом.
— Массовых предложений дешевой ипотеки в ближайшее время однозначно не будет. Поэтому следует поторопиться тем, кто давно собирался брать ипотечный кредит, но до сих пор не сделал этого. Круг людей, для которых новая ипотека окажется доступной, будет крайне невелик. Во-первых, средняя процентная ставка составит около 16% годовых. Во-вторых, переход к индивидуальным ипотечным продуктам, скорее всего, усложнит выбор заемщика в части банка и конкретной ипотечной программы. Поскольку окончательную ставку по кредиту заемщик сможет узнать только после всесторонней оценки банка, то есть фактически перед подписанием кредитного договора, заемщику может быть навязана та или иная программа как наиболее выгодная и дешевая. Без участия профессионального ипотечного брокера обойтись будет сложно, — предполагает Ирина Ляшенко.
Означает ли это, что желающих взять ипотечный кредит станет гораздо меньше?
Фантастические обещания первых лиц правительства по поводу снижения процентной ставки по ипотеке в 2008 году до 7-8% годовых оказались просто смешными и никчемными. Уже сегодня ипотечное кредитование становится все более недоступным для большинства обычных граждан. Долгосрочного прогноза развития никто не дает, но многие практики новосибирского рынка склонны считать, что дешевой ипотеки не предвидится как минимум до 2011 года.