Ипотека на новостройку. Двойная выгода

Высокая стоимость жилья на вторичном рынке породила рост популярности новостроек. Но часто и здесь возникает проблема отсутствия полной суммы, необходимой для покупки. У кого лучше занять денег – у банка, получив ипотечный кредит, или непосредственно у строительной компании – в сегодняшней теме номера.

В кредит у банка

Ипотека на строящиеся объекты в Новосибирске – явление пока не самое распространенное. Принцип покупки следующий: Вы получаете в банке кредит, необходимый для приобретения инвестиционной квартиры, передаете эту сумму строительной компании, получаете договор долевого участия, зарегистрированный в УФРС как право требования будущей квартиры. До того, как дом будет введен в эксплуатацию, ипотечное обременение будет распространяться на право требования, после ввода – на саму квартиру. Наличие зарегистрированного договора долевого участия существенно снижает риски клиента.

Специалисты называют несколько преимуществ приобретения строящегося жилья в ипотеку. Лариса Кондакова, руководитель Октябрьского филиала Центрального Агентства Недвижимости, отмечает, что ипотека сама по себе выгодна, потому как рост цен на квартиры в нашей стране всегда превышает процентную ставку банка по ипотечному кредиту. «Стоимость квадратного метра постоянно повышается, а если говорить о рынке новостроек, то здесь цены растут гораздо более динамично, нежели в сегменте вторичного жилья. Удорожание происходит за счет предпринимательской прибыли от инвестирования. Чем ближе строительство к сдаче дома, тем дороже квадратный метр», — утверждает Лариса Валерьевна.

К примеру, стоимость квадратного метра в строящемся доме за год до сдачи дешевле в среднем на 20%, нежели к моменту сдачи объекта в эксплуатацию.

В рассрочку у строителей

Нередко строительные компании сами предлагают схемы, по которым возможна рассрочка платежей за квартиру. Казалось бы, зачем пользоваться услугами банка, если сам застройщик готов получать деньги частями? Как правило, такие предложения используются в том случае, когда нет полного пакета документов. А, значит, банк не кредитует такую стройку. Практически 98% новосибирского рынка строящегося жилья используют средства инвесторов на стадии строительства. То есть, по сути, строители не имеют достаточных собственных средств, чтобы построить дом. Как следствие – если будут строить не за Ваши деньги, то только за счет кредита. Кредит стоит денег. Поэтому Ваша неоплаченная часть взноса за квартиру будет постоянно расти. Причем, темпы роста будут зависеть лишь от уверенности и аппетита строителей.

Оградить себя от правовых и финансовых неустоек можно, но путь здесь только один – законодательно и юридически правильно оформленный договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в учреждении юстиции.

Однако 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» был создан не столько в защиту интересов и прав дольщиков, а по большей мере для того, чтобы вывести из тени финансовые обороты застройщиков, поэтому не все строительные компании, в том числе города Новосибирска, готовы на деле исполнять данный законопроект. Владимир Киланов, юрист Центрального Агентства Недвижимости, рассказывает:

— Закон «Об участии в долевом строительстве» лишил застройщиков права продавать инвестиционные квартиры, пока не получен разрешительный пакет документов и пока нет возможности зарегистрировать договор долевого участия в Управлении федеральной регистрационной службы. Поэтому некоторые компании, играя на невысокой стоимости квадратных метров, предлагают людям заключать своеобразные квази-договора, по которым невозможно получить ни обязательства и гарантии на получение квартиры.

Банки выбирают застройщиков

Сегодня мы можем наблюдать, как в Новосибирске расширился круг банков, которые выдают ипотечные кредиты на строящееся жилье. Таких финансовых организаций насчитывается порядка 14. Если раньше аккредитация застройщиков банком могла длиться довольно долго, то в данный момент схема сотрудничества практически отработана. Все это значительно упрощает и саму процедуру выдачи ипотечного кредита. Хотя логика банков достаточно разнообразна – кто-то проверяет и финансовое положение строительной компании, и документацию по проектам, а кто-то аккредитовывает застройщиков, еще не получивших разрешение на строительство.

«Каждый банк имеет своих аккредитованных застройщиков. Это, как правило, либо на самом деле надежные строительные компании, представившие документацию по строительству в полном объеме, либо застройщики, находящиеся в дружественных отношениях с руководством банка. Хотя следует отметить, что прежде чем принять внутреннее решение об аккредитации того или иного застройщика или объекта строительства, банк в любом случае проводит большую экспертизу документов. Сама по себе компания-застройщик должна обладать положительной динамикой строительства объектов, приветствуется в активах компании наличие других, уже построенных объектов. Естественно, подобное обоюдное сотрудничество выгодно и банкам, и застройщикам», — комментирует ситуацию Руслан Артемов, руководитель Заельцовского филиала Центрального Агентства Недвижимости.

Условия кредитования квартир в строящихся объектах в разных банках весьма схожи. По большому счету это касается процентных ставок по ипотечному кредиту. Например, до окончания строительства процентная ставка гораздо выше (15-16%), чем после ввода дома в эксплуатацию (11-13%). Это и понятно. Ведь рискует не только заемщик, но и автоматически банк, выдавший ему кредит.

Игорь Харченко, руководитель центра ипотечного кредитования Центрального Агентства Недвижимости отмечает: «Доля ипотечных сделок на первичном рынке пока не велика, прежде всего, из-за того, что заемщик, получивший решение о выдаче кредита, зачастую имеет возможность выбрать только те объекты строительства, которые аккредитованы данным банком и его страховой компанией. Кроме того, следует сказать еще об одной схеме кредитования, грамотно завуалированной под кредитную ипотеку. Это когда банк выдает кредит на строящееся жилье, но с одним существенным условием – имеющееся собственное жилье потребуется предоставить банку в качестве залога».

Центральное Агентство Недвижимости сотрудничает с банками, которые кредитуют стройки только по договорам долевого участия в строительстве. Кроме того, в ипотечном центре Центрального Агентства Недвижимости можно получить консультацию по интересующим Вас строящимся объектам и возможности взять ипотечный кредит именно под них. Кроме того, специалисты помогут проверить Вам документацию как на строительную, так и на конкретный объект, составят договор, который будет защищать Ваши интересы.

Юридический отдел Центрального Агентства Недвижимости оказывает услуги экспертизы документов на квартиры в строящихся домах с сопровождением в строительную компанию. По результатам экспертизы выдается официальное заключение. Стоимость услуги варьируется от степени сложности, и составляет около 1% от стоимости инвестиционного взноса.

Добавить комментарий