Грозит ли нам ипотечный кризис

На американском ипотечном рынке разразился кризис: цены на недвижимость упали буквально в одночасье, а количество дефолтов среди ипотечных заемщиков на сегодняшний день исчисляется уже миллионами. Объемы просроченных платежей и число случаев потери прав выкупа закладных достигли катастрофических цифр. Хотя, казалось бы, Америка – страна со стабильной экономикой и прогрессирующим развитием ипотечного кредитования, которое зародилось здесь еще со времен Ф. Рузвельта.

Что спровоцировало обвал, настоящий крах американского рынка жилья, и может ли подобный сценарий повториться в нашей стране – в теме сегодняшнего номера.

Почему в Америке рухнул рынок

Летом 2005 года в США спрос на порядок превышал предложение – покупатели скупали недвижимость с явным ажиотажем. Стихийные аукционы, на которых дома продавались с момента появления их на рынке по завышенным ценам – стали нормой.

К лету 2006 года спрос внезапно сошел на нет. Цены упали, а квартиры стали продаваться не в считанные дни, а месяцами. Но самая суть заключалась в том, что причиной таких перемен на рынке стала ипотека.

В период дешевых денег американцы со свойственным им оптимизмом набрали слишком много займов, которые не были обеспечены ничем, кроме приобретаемого жилья. Схема оказалась простейшей: американский ипотечный брокер компания New Century работала с рискованными кредитами. Это значит, что ипотеку выдавали всем, кто к этому стремился вне зависимости от социального положения и доходов – квартиры и дома по ипотеке покупали матери-одиночки, студенты, пенсионеры и прочие слои населения, входящие в группу риска. Причем, схема выплаты была построена таким образом, что первые годы по типу некой отсрочки человек ежемесячно гасил только проценты, представляющие собой совершенно символическую сумму. Зато после отсрочки сумма самого кредита возрастала и соответственно ежемесячные платежи становились выше среднего уровня. Ипотеку люди брали в надежде, что спустя 3-5 лет уровень их дохода вырастет, и они смогут безболезненно для своего бюджета рассчитаться. Кроме того, многие рассчитывали на то, что, продав через несколько лет выросшую в цене недвижимость, можно погасить долг и даже остаться в выигрыше. Своеобразный бизнес, расчет на наживу. Однако по прошествии времени не могла не наступить определенная коррекция — средняя цена квадратного метра в большинстве штатов снизилась, а жильцы оказались на грани разорения из-за неминуемого роста процентных ставок по кредиту и, соответственно, роста ежемесячных выплат. Два миллиона американцев отказались платить по кредитам, что еще более повлияло на падение цен. А компания, выдавшая ипотечные кредиты без учета доходов населения, так же оказалась на грани банкротства. В 2006 году объем рисковых ипотечных кредитов в США превысил 600 миллиардов долларов, что составляет порядка 20 % всего ипотечного рынка страны. В целом объем непогашенной ипотеки достиг $1,3 трлн, что, по сути, превышает государственный долг страны.

Ситуацию обострило то обстоятельство, что ипотечный портфель брокерской компании, выдавшей кредиты, был до отказа набит доходными, но высокорискованными ипотечными бумагами: неблагополучные плательщики породили большую долю невозвратов. При этом сама компания была лишь крупным посредником на финансовом рынке страны, и не имела собственных капиталов. Это и породило «пузырь», который должен был рано или поздно лопнуть.

Российская параллель

Цены на российскую недвижимость поднялись. Казалось бы, это предел. Но специалистами все же отмечается ежемесячный планомерный рост на 3-5 процентов, в сегменте элитного жилья и жилья бизнес-класса и того больше – квартиры дорожают до 10-15% ежемесячно. Может ли наш, российский ипотечный рынок, «перегреться»?

Системный банковский кризис нам не грозит, как и снижение цен на недвижимость. Ни экономических, ни каких-то еще предпосылок к этому нет. Если в Америке доля ипотеки в ВВП составляет более 50 %, то у нас эта цифра совсем смешная – всего 3%. Это, если смотреть глобально. А если вникнуть в процедуру оформления ипотечного кредита изнутри – Российские, в том числе новосибирские банки, заручаются не только залогом в виде приобретаемого жилья, но и реальными доходами заемщика. Даже там, где бумажная волокита заметно упразднена, доход потенциальных заемщиков проверяется далеко не номенклатурно. Несмотря на лояльность банков к официальному подтверждению доходов, ни один финансовый институт не выдаст ипотечный кредит, не убедившись в том, что человек, действительно, платежеспособен.

Кроме того, наши ипотечные схемы надежны в плане того, что кредит «раскидывается» на весь срок, и для заемщика ежемесячная выплата равна и известна с самого начала. Человек изначально рассчитывает свои силы и финансовые возможности: он знает, что с первого месяца будет приносить в банк данную сумму – ни больше ни меньше в течение нескольких лет. Не всякий студент сможет взять в Новосибирске ипотеку — российские требования к оценке платежеспособности и предмету залога значительно более жесткие, чем в США. Даже минимальный декларируемый возраст заемщика – от 18 лет – не более чем формальность. Сегодня и в 22 года к Вам отнесутся очень пристрастно, и, скорее всего, попросят о поручителе или созаемщике.

Экспертное мнение:

Может ли жесткая конкуренция в банковской среде и снижение требований к заемщику породить ипотечный кризис в Новосибирске?

Игорь Харченко, руководитель центра ипотечного кредитования Центрального Агентства Недвижимости:

— Как бы там ни было, лояльность к заемщику проявляется только в официальном русле: платежеспособность проверяется не только заработной платой, но и иными доходами, пусть неподтвержденными, но легкопроверяемыми. Это не обязательно пресловутая справка, а, например, анкета по форме банка. Иногда, чтобы убедиться в платежном потенциале заемщика, сотрудникам банка приходится выезжать даже в точки, торгующие газетами или пирожками. В целом требования остаются достаточно жесткими. В том случае, когда заемщику не удается подтвердить свои доходы, банк старается минимизировать свои риски, привлекая в качестве залога еще что-то. Как правило, обязательным дополнением служит наличие в собственности недвижимости, автомобиля и т. д. Немаловажная роль принадлежит кредитной истории заемщика – именно исходя из того, как человек платил по потребительским кредитам – исправно или с постоянными просрочками, делается определенный вывод. Зачастую даже по тому, как человек платит за коммунальные услуги: организованно либо с просрочками, можно сказать многое.

Ипотечного кризиса в нашем городе не будет: на сегодняшний день потенциальные заемщики, прежде чем брать ипотечный кредит, досконально изучают размер ежемесячных платежей, условия досрочного гашения, последствия просрочек и т.д. Это, в первую очередь, говорит об «осознанной» ипотеке. Так же в последнее время стало меньше заявок от граждан, которые хотели бы купить квартиру полностью за кредитные средства, все чаще размер первоначального взноса составляет как минимум 10%.

Добавить комментарий