Начнем, Вы – игрок прекрасно знающий такие понятия как «диверсификация», «паушальность» и «спрэд». Вы тот, кто знает, как вкладывать деньги, а также получать их обратно с прибылью соответственно. Идея инвестирования в недвижимость должна быть особенно интересна вашей неспокойной душе. Возникает вопрос: Почему? Да потому что только здесь вы, если верить рейтингу классика, готовы сломать голову. Именно так Энгельс определял поведение капитала при доходности в 60% .А на столичном рынке происходит такое, что голову и вовсе потерять можно. Чего только стоит ежемесячный рост цен под 2-4% . А на рынке аренды ставки также подскочили почти в два раза.
А теперь теория. Недвижимость активно использует капитал в любой стране мира как финансовый актив, который может приносить прибыль за счет двух аспектов: от арендных платежей и от роста стоимости объекта во времени. Второй вариант может иметь и минусовый эффект, то аренда — вещь строго положительная.
Итак, инвестор, работающий с недвижимостью, должен знать, какие проблемы могут возникнуть в его работе, какие тенденции существуют в этом бизнесе. Определившись с инвестированием в квартиры, вы должны решить, что будет для вас приоритетом, а именно, первичный или вторичный рынок жилья. Понимая, что доход от вложений в недвижимость состоит из двух частей: аренда и рост стоимости самого объекта. Если инвестор хочет меньше проблем, то он вкладывает в новостройки. Меньше риска попасть на двойную продажу. Не надо подбирать арендатора и постоянно заниматься взиманием с него платы. Тем более, что в Москве сейчас 1-о комнатную квартиру менее, чем за 50 тыс. не купить и еще надо платить за оформление. Об аренде при вложении средств в новостройку придется забыть надолго по причине, что квартира приобретается на наиболее ранней стадии строительства. Итак, обо всем по порядку.
Инвестирование в новостройки
В новостройке квартиру можно купить наиболее дешево в первые дни, как только дом появляется на рынке. Новостройку пока еще можно найти за 40 тысяч и оформление отложится на год, а то и более. Самое главное – купить как можно дешевле. Как говорят профессионалы: тогда, когда только лопату воткнули. Есть тенденция промахов застройщика с ценами в сторону их занижения. Пока они разберутся в своей ошибке, как обычно пройдет неделя. Основной доход при инвестировании в новостройку связан с разницей стоимости квартиры в момент покупки и после того, как дом будет сдан, так как интенсивный рост цен происходит на этапе монтажа.
Застройщик часто выставляя свой объем на продажу, мыслит старыми ценами. Так, первый продавец квартир (некая известная компания) в новом районе Люблино 39А выставил все квартиры 730 кв.м по одной цене, да еще давал скидку при одномоментной оплате. В течение трех дней все малокомнатные квартиры были скуплены, так как для инвестирования квартиры в 35 кв.м надо было всего 25 тыс.долларов – очень маленькая сумма денег по тем временам!
Если вы хотите купить новостройку как можно дешевле, надо постоянно, каждый день контролировать рынок. Продаваемые дешево квартиры уходят в считанные дни.
Здесь тоже есть риски, Не все стройки идут быстро. Строительство может растянуться на годы по разным причинам. Сроки сдачи Госкомиссии отодвигаются, и никто вам финансовых потерь не возместит. Вам не удастся прописать реальные штрафные санкции застройщику. Эти риски инвестор должен осознавать и учитывать. Не все застройщики позволяют оформлять переуступку прав требования на квартиру, а в этом случае вам не удастся ее перепродать до оформления права собственности.
Опыт показывает, что наиболее надежным и прибыльным является приобретение квартир в масштабных проектах застройки на уровне кварталов и микрорайонов. Есть три преимущества. Во-первых, город контролирует ход строительства. Во-вторых, на рынок поступает сразу большой объем квартир, что вынуждает застройщиков выставлять низкие начальные цены и создается конкурентная среда. В-третьих, при строительстве квартала или микрорайона создаются транспортная и социальная инфраструктура, что повышает привлекательность района и повышает цены на конечном этапе.
Строительство метро было прямой причиной повышения цен на квартиры районов Северного и Южного Бутово. А ранее они отличались минимумом цен. Марьинский парк и Люблино . Наличие обилия магазинов и свои станции метро вывели эти районы в лидеры продаж квартир на Юго-Востоке столицы.