Год для российского рынка коммерческой недвижимости был несравнимо удачнее 2009 года. Самым насыщенным событиями стал четвертый квартал минувшего года, когда стали закрываться крупные сделки, подготовка к которым велась в течение года.
По оценкам экспертов рынка, в 2010 году было заключено инвестиционных сделок на общую сумму порядка $4 млрд. И это не считая сделок, которые еще могут быть оспорены. Благоприятная для России конъюнктура цен на энергоносители позволила российским предпринимателям перейти от стратегии сохранения бизнеса к планам его развития, что привело к увеличению спроса на рынке офисной недвижимости. Доступ к относительно дешевому капиталу и рост покупательской активности благотворно повлияли на сектор розничной торговли, а связанный с этим рост активности ритейлеров понизил уровень вакантных площадей и подтолкнул рост ставок на рынке торговой недвижимости. Ставки аренды на офисные площади в прошлом году подросли в среднем по рынку на 10%, в торговой недвижимости на 13-15%. На рынке складской недвижимости, который сильнее всего пострадал от кризиса, в 2010 году наметилось сокращение уровня вакантных площадей и стабилизация ставок аренды.
Что касается девелоперов, специализирующихся на развитии торговых центров, то воодушевленные ростом спроса на качественные торговые площади, многие из них заявили о запуске новых проектов и/или возобновлении работы над проектами, которые были «заморожены» из-за кризиса. Причем новые проекты запускаются по всей России и не только в городах миллиониках.
Стоит отметить, что развиваться большинство заявленных девелоперских проектов будет, по крайней мере на начальном этапе, за счет отечественного капитала. Доступ девелоперов к международным финансовым источникам остается затрудненным.
Инвестиционный климат.
Как отмечалось выше, 2010 год был для российского рынка коммерческой недвижимости активным, но активны были в основном российские предприниматели, имидж нашего рынка в глазах международных инвесторов оставляет желать много лучшего. Рейтинги городов России, среди лучших городов мира для ведения и развития бизнеса, составляемые международными компаниями, снижаются по сравнению с предыдущими годами. При составлении рейтингов используются разные методики, но есть факторы, являющиеся существенными для каждого из них: степень свободы доступа к рынку, развитость судебной системы, доступность капитала для малого и среднего бизнеса, наличие квалифицированного персонала, степень развитости телекоммуникаций и развитость локальной и международной транспортной сети. Практически по всем ключевым показателям мы существенно отстаем от ведущих стран. Москва в этих рейтингах не входит даже в первую 20-ку. В то время как развитые страны, включая США и Германию, представлены в рейтингах сразу несколькими городами.
Экономический форум, проводимый ВТБ в России, и международный экономический форум в Давосе четко показали, что иностранные инвесторы бояться связывать свой бизнес с Россией. Как результат подобного отношения мы имеем факт – доля иностранного капитала в общем объеме инвестиций на российском рынке коммерческой недвижимости не превысила в прошлом году 14%. Прошлогодними лидерами по привлечению зарубежного капитала среди городов мира стали Лондон и Гонконг.
Во многом ухудшению имиджа нашего рынка на международной арене способствовала череда скандалов, включая коррупционные, например, со шведской IKEA. Уход с российского рынка таких международных гигантов как Walmart и Carefour, причиной которого, по мнению многих экспертов, стали протекционистские меры, также не способствовал улучшению имиджа российского рынка.
Многие зарубежные предприниматели просто панически боятся инвестировать в Россию. Основные причины, вызывающие их страх: отсутствие законов, защищающих интересы бизнеса, несовершенство судебной системы, тотальная коррупция. В немалой степени становлению такого имиджа способствует и факт того, что ряд споров, касающихся российского рынка коммерческой недвижимости и где истцом и ответчиком выступают российские предприниматели, разбираются в Высоком суде Лондона, а не Москве. Если сами россияне делают выбор в пользу европейской судебной системы, что можно ожидать от иностранцев.
Ситуация с имиджем России вообще и российского рынка коммерческой недвижимости в частности такая, какая есть, и, безусловно, требует улучшения. Отсутствие прозрачности рынка, а в целом именно так можно охарактеризовать текущую ситуацию всегда пугает инвесторов. Исправлять текущее положение предстоит как представителям государства, так и предпринимателям. В ежегодном рейтинге прозрачности компаний, составляемый компанией Standart & Poors приняли 90 российских публичных компаний, сектора недвижимости был представлен только тремя компаниями (ГК ПИК, ЛСР и AFI Development). Соответственно эти компании и являются первыми претендентами на привлечение иностранного капитала.
Никакого супер секретного рецепта для того чтобы сделать рынок привлекательным для инвестора не существует, зато есть совершенно простые вещи которые нравятся любым инвесторам – минимизация рисков и стабильность дохода. Для того чтобы изменить имидж российского рынка и сделать это в обозримой перспективе, потребуется предпринимать, в том числе, нестандартные шаги. Примером может служить так называемый российский бизнес-завтрак на январском форуме в Давосе, где Герман Греф представил международным инвесторам нового мэра Москвы Сергея Собянина в достаточно неформальной и располагающей к откровенному диалогу атмосфере. Установление рабочего диалога с представителями международных бизнес-структур очень важно для г-на Собянина в свете выполнения задачи президента РФ Дмитрия Медведева по превращению Москвы в крупнейший международный финансовый центр.