2011 год завершился для мирового рынка недвижимости благополучнее, чем ожидало большинство экспертов. В основном благодаря оздоровлению экономики США во второй половине года. Прогноз же на 2012 год остается неопределенным. Прилагательное неопределенный используется в данном случае не как эвфемизм для определения спада или слабости рынка, но в значении, определяющем капризность и неустойчивость. Глобальные экономические риски в 2012 году, по мнению ряда ведущих экономистов поднимутся на высоты, которых не достигали с 1970 года. Разочарование в действующей экономической модели, напряженность в зоне евро, а также неопределенность, связанная с выборами, проходящими в этом году – факторы, не прибавляющие уверенности игрокам рынка. Рынок недвижимости в 2012 году, стал зависим от политики, как никогда раньше.
Еврозона остро нуждается в целом комплексе чрезвычайных мер со стороны Европейского центрального банка (ЕЦБ) для стабилизации банковского сектора, изменения финансовой политики в сторону более глубокой интеграции, выстраивания отношений с Германией и Францией, а также пересмотра отношений с южно-европейскими странами. От скорости и эффективности действий чиновников Евросоюза зависит его выживание. Одним из рисков для Еврозоны являются выборы президента во Франции, и критика решений лидеров Франции и Германии со стороны политических кругов Германии. Другой риск состоит в том, что ЕЦБ не может обеспечить количественное смягчение достаточно быстро. Соглашение о реструктуризации долга Греции является здравым решением, но переговоры на эту тему далеки от завершения.
В Азии наблюдается замедление китайской экономики, а рынок жилья находится в рецессии. В политике количественного смягчения нет необходимости, но инфляция еще не скоро достигнет желаемого уровня. Политическое руководство Китая, вероятнее всего, всю первую половину 2012 году будет отвлечено предстоящими выборами.
В США, не смотря на хорошие экономические показатели четвертого квартала, наблюдается сокращение ликвидности и слабость рынка жилья. Близость президентских выборов вероятнее всего будет угнетающе влиять на бизнес в США во втором и третьем кварталах 2012 года.
«Арабская весна» далека от окончания и будет служить источником потрясений, как для рынков региона, так и для глобальной экономики. В том числе, не стоит забывать про непрекращающиеся скандалы вокруг ядерной программы Ирана.
Российский бизнес также пройдет через фазу неопределенности. Это связано и с глобальной экономической ситуацией и с предстоящими выборами президента РФ.
Все перечисленные факторы можно отнести к «известным неизвестным». Но возможны и системные изменения, которых никто особо не ожидает, но тем не менее. С одной стороны это плохо, так как мировая экономика и экономика еврозоны в частности не достаточно сильны, чтобы переживать новые негативные потрясения. С другой стороны события могут по-хорошему удивить. Например, Греция может оставить зону евро, что уменьшит давление на рынки облигаций Италии и Испании. Рынок жилья в США может прийти в норму быстрее, чем ожидают.
Несмотря на то, что делать экономические прогнозы на 2012 год сложнее, чем обычно, у нас есть свое мнение на тему возможного развития ситуации. Еврозона будет жить, а программа количественного смягчения будет полностью реализована к середине 2012 года. Китай будет проходить сквозь зону турбулентности, но в конце его ожидает мягкая посадка и выигрыш от программы роста, инициированной новым руководством. Экономика США замедлится, но до второй рецессии не дойдет. В целом, мы ожидаем, что тенденции роста будут ниже желаемых отметок. Также, не обойдется и без сюрпризов. Перспективы глобальной экономики к концу 2012 года будут значительно прозрачнее, нежели в первой его половине.
Если перспективы рынка недвижимости на этот год кажутся неопределенными, то в среднесрочной и долгосрочной перспективе все несколько оптимистичнее. В недавнем докладе McKinsey Global Institute прогнозируется значительное снижение интереса инвесторов к акциям в сравнении с другими финансовыми активами в течение следующих восьми лет. Эксперты McKinsey прогнозируют снижение доли акций в портфелях инвесторов до 22% с нынешних 28% к 2020 году. Тому есть несколько причин.
Во-первых, ожидается с большой долей вероятности, что на глобальных рынках активов будут доминировать инвесторы их развивающихся рынков, а они традиционно выделяют незначительный процент своих средств на акции. Во-вторых, население стран входящих в Организацию экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) становится старше и пенсионные фонды этих стран все больше нуждаются в увеличении доли добывающих активов. В-третьих, низкие показатели доходности по акциям в минувшие десять лет заметно снизили к ним интерес инвесторов, и вернуть этот интерес быстро не получится. В McKinsey прогнозируют, что доходность акций в будущем будет не выше и не ниже той, которую они демонстрировали в минувшие годы. Для развивающихся рынков логичным и разумным шагом будет интеграция с их в мировую экономику, что приведет к сокращению излишков сбережений на этих рынках. Акции будут страдать от повышенного уровня волатильности, что не будет компенсировано их доходностью в полной мере.
Доводы в пользу инвестирования в коммерческую недвижимость, которая всегда была хорошим активом, становятся все убедительными в период глобальной экономической турбулентности. Способность недвижимости качественно диверсифицировать портфель инвестиций остается одним из главных преимуществ.
Реальные денежные потоки от коммерческой недвижимости относительно стабильны и прогнозируемы, это связано со спецификой договоров аренды, применяемых в большинстве стран. Как правило, договоры аренды имеют характер долгосрочных и гарантируют поток в течение, по крайней мере, трех-пяти лет. В случае с российским рынком коммерческой недвижимости практика заключения долгосрочных договоров аренды применима к офисной и складской недвижимости А и В класса, а также крупным торговым центрам. Сектор недвижимости в глобальном масштабе практически не подвержен обесцениванию и связано это напрямую с постоянным ростом населения планеты. Технологически и юридически недвижимость представляет собой очень стабильный класс активов и это подтверждается в низком уровне волатильности. В настоящее время инвесторы обеспокоены снижением доходности недвижимости премиального класса. Однако, если рассматривать тему инвестиций в коммерческую недвижимость в широком смысле, можно легко увидеть, что недвижимость по-прежнему обеспечивает очень привлекательную норму возврата капитала.
Если рассматривать глобальный рынок недвижимости на длительную перспективу, то опять-таки картина получается положительная. В ближайшие 20 лет население планеты увеличиться на 1 миллиард человек. Это не только создает спрос на недвижимость, но и ограничит предложение земли под застройку, в связи с повышением спроса на землю, для обеспечения необходимого уровня производства продуктов питания. Рост населения прогнозируется не только в городах развивающихся стран, но и стран членов ОЭСР. Если рост экономики будет продолжаться историческими темпами, то мировой ВВП увеличится на 100% в ближайшие 20 лет. Сочетание роста населения и увеличения доходов благотворно повлияет на рынок недвижимости. Мнение аналитиков Real Estate Watcher совпадает с мнением экспертов McKinsey в том, что в недвижимость вполне способна заменить высвобождающееся место части пакета акций в портфелях инвесторов. Если перевести процент, на который по прогнозам экспертов McKinsey должны сократиться вложения инвесторов в акции, в абсолютные цифры, то получится $ 173 триллиона дополнительных финансовых инвестиций, которые высвободятся в ближайшие восемь лет. Сектор недвижимости вполне может бороться за львиную долю этих денег.