Успех любого объекта недвижимости в наибольшей степени определяется его местоположением. Этот неоспоримый факт известен любому профессиональному игроку рынка. Сознательно или бессознательно, использование по максимуму фразы «местоположение, местоположение, и еще раз местоположение» привело к тому, что подавляющее большинство инвестиций в недвижимость совершается, практически, без учета фактора времени. Стоимость удачно расположенного объекта недвижимости всегда, при прочих равных, будет выше стоимости зданий, расположенных в менее популярных местах локального рынка. Но тенденциям рынка подвержены все объекты, в большей или меньшей степени.
Соблюдение основных принципов инвестиций в недвижимость не являются гарантией от убытков. Все инвесторы, в том числе и институциональные, потеряли значительный капитал, потому что они приобрели недвижимость, когда рынок находился на пике, а затем продали ее в тот момент, когда на рынке больше не поддерживались прежние цены. Примеры включают опыт японских инвесторов в конце 1980-х, пенсионные фонды, а также недавний опыт инвесторов.
По данным Национального совета управляющих инвестициями в недвижимость (NCREIF), даже наиболее консервативные инвесторы понесли значительные потери в стоимости своей недвижимой собственности в течение последних нескольких лет. В третьем квартале 2009 года их недвижимость снизилась в цене в среднем на 26,5% по сравнению с 2008 г., — в соответствии с NCREIF, который отслеживает выручку более чем 6000 объектов, которыми владеют институциональные инвесторы.
Средний годовой прирост цен на недвижимость с 1979 по первый квартал 2011 года был ничтожно мал — 1,1%. С другой стороны, институциональные инвесторы получали годовые доходы от недвижимости с 5,1% приростом ежегодно в течение этого периода, исключая кризисные времена.
Поскольку уровень доходов в докризисный период увеличивался каждый год, потери капитала явились следствием изменений в ставках капитализации. Таким образом, выбор оптимального времени для приобретения объектов недвижимости является ключевым фактором.
Когда именно наступает подходящее время?
Так как же инвесторам узнать, когда можно приобретать объекты? Несмотря на то, что большого недостатка сведений об основополагающих показателях рынка недвижимости нет, информации, которая бы сообщала о самом оптимальном сроке для приобретений, практически не существует. По умолчанию инструментом для уменьшения потерь капитала являлись экспертные оценки.
Оценки хороши для определения стоимости на конкретный момент времени. Поскольку оценки в значительной степени зависят от сопоставимых продаж, а также от сопоставимых ставки капитализации и ставки дисконтирования, оценка покажет только, сколько каждый платит в настоящее время. Оценки не предоставляют информации относительно риска потери капитала. Таким образом, экспертная оценка может дать ложное чувство защищенности.
Учитывая то, что регулирующие органы, банки и покупатели — все они полагаются на оценки, то можно представить, как обманчивое чувство защищенности может распространиться по всему рынку коммерческой недвижимости. Эта зависимость постепенно привела к масштабному приобретению, происходящее в периоды, когда риск потерять капитал был наибольшим.
Примером последствий этого системного риска может служить фонд коммерческой недвижимости Уолл-стрит, который приобрел более 80% своих объектов недвижимости в 2007 и 2008 годах. Менеджеры впоследствии должны были понизить их стоимость более чем на $ 1,5 млрд. Ключевым моментом является то, что время, когда инвестор осуществляет покупку не менее важно (если не больше), чем то, где находится приобретаемый актив.
Скептикам не нужно ходить слишком далеко. В 1989 году Mitsubishi Estate Co. приобрела комплекс площадью почти в 90 000 кв. м, а в начале 1990-х компания понесла значительные убытки, когда коммерческая недвижимость по всей стране потеряла до половины своей стоимости. Российский рынок тоже уже имеет свою историю инвестиционных потерь, но корректно их подсчитать удастся не раньше, чем рынок станет более прозрачным.
«Местоположение, местоположение, и еще раз местоположение» является крылатой фразой, и расположение объекта действительно очень важно. Но на сегодня игнорирование фактора времени оказалось слишком дорогостоящим. Хотя предугадать самый оптимальный момент для приобретения недвижимости практически невозможно, для того, чтобы существенно снизить риск потери капитала, инвестор не должен пренебрегать фактором времени.