По данным ЦБ РФ, средневзвешенная процентная ставка по рублёвой ипотеке на сегодняшний момент составляет 14,6%, а ставка по ипотеке в иностранной валюте равна 13,1%. Однако, эти цифры не учитывают, например, комиссию банка за открытие и ведение ссудного счёта, или стоимость аренды банковской ячейки.
Не входят в расчёты ЦБ и стоимость работы оценщика, нотариальные расходы, величина госпошлины за государственную регистрацию залога недвижимого имущества, стоимость личного и титульного страхования, комиссия риэлторского агентства и прочие сопутствующие расходы. Но, ведь, в конечном счёте, в дополнение к процентной ставке по ипотечному кредиту стоимость всех этих услуг оплачивает получатель ипотечного кредита, а значит, цена на эти услуги также формирует окончательную стоимость ипотеки для покупателя. Агентство финансовой статистика StatBanker.ru представляет ноябрьский обзор рынка ипотечных кредитов в России.
В настоящее время услуги ипотеке на рынке вторичного жилья предлагают не менее 20 известных крупных банков, среди которых как государственные (Сбербанк, ВТБ24) и частные российские банки (МКБ, Росбанк, Уралсиб, Бин-банк, Альфа-банк, Зенит), так и иностранные банки (Райффайзен банк, Юникредит банк, Дельта-банк). С началом кризиса рынок покинули МДМ-банк, Союз, МБРР, Русский Стандарт и другие. Средняя объявляемая банками кредитная ставка по ипотечному кредиту в рублях составляет 18% годовых, а в долларах и евро 15% годовых. Средняя ставка по рублёвым кредитам практически не изменяется со сроком кредита. Средняя ставка по валютным кредитам ос роком также меняется незначительно. Так, по долларовым ипотечным кредитам на 3 года в случае подтверждения дохода справкой 2НДФЛ средняя ставка составит 14,4% годовых, а в случае кредита сроком уже 25 лет с таким же подтверждением дохода, 14,3% годовых. В кредитах евро средняя ставка на 3 года при официально подтверждённом доходе составляет 14,4% годовых, а на срок 25 лет при таком же подтверждении составит 14,7% годовых.
Особенно драматичные изменения произошли на рынке кредитования новостроек. Этот сегмент является наиболее рискованным, но и наиболее привлекательным для всех участников процесса кредитования. Однако, в связи с проблемами у застройщиков свернули эти услуги практически все банки, выдававшие такие кредиты до кризиса. В их числе Абсолют-банк, Райффайзен банк, Росбанк, Юниаструм банк, МДМ-банк, Банк Москвы, Союз, МБРР, Уралсиб, Национальный резервный банк. Попробовать получить ипотеку на новостройку сейчас можно в МКБ, Дельта-кредит банке, ВТБ24 и Сбербанке. Средняя процентная ставка по кредиту на новостройку до оформления права собственности в рублях составит 17% годовых, в долларах 13% годовых, а в евро 14% годовых. После оформления права собственности ставка несколько опустится, и составит в рублях 15% годовых, в долларах 11% годовых, а в евро 11,4% годовых. Таким образом, можно видеть, что банковская маржа за кредитование на этапе новостройки составляет 2% годовых. При оформлении кредита на новостройку максимальную ставку (без учёта комиссий и страхования) возьмут в ВТБ24 (18,9% на срок больше 20 лет без справки 2НДФЛ), а минимальную ставку объявляют в Дельта-кредит банке (10,8% на срок до 5 лет при наличии 2НДФЛ).
Однако не стоит думать, что расходы по ипотеке ограничатся лишь процентной ставкой. К существенным расходам по кредитованию относится комиссия за организацию кредита. Формально, этой комиссией покрывает стоимость работ по организации кредита, но фактически, все услуги по организации всё равно оплачивает клиент, а данная комиссия позволяет банку элегантно добиться повышения эффективной процентной ставки по ипотеке. Иными словами, в тарифах и рекламе указывается одна ставка, а фактически стоимость кредита оказывается значительно выше. Среднее значение этой комиссии на рынке сейчас составляет 2%. Минимальное значение этой комиссии декларирует Росбанк (0,5%), а максимальное значение объявлено в Сбербанке (4%).
Такая же ситуация и со страхованием жизни, риска потери трудоспособности, а также утери права собственности. Если покупатель оплачивает услуги риэлторской компании, осуществляющей юридическое сопровождение сделки, услуги банка за организацию кредита, осуществляющего всестороннюю проверку чистоты сделки, услуги нотариуса, удостоверяющего правомочность сделки, а также услуги Федеральной регистрационной службы, проверяющей сделку на соответствие закону, то не совсем ясно, почему услуги страхования риска дальнейшей потери права собственности стоят столь дорого. В среднем, личное страхование вместе с титульным страхованием обойдётся ипотечному заёмщику ещё в 2% годовых.
С учётом комиссии за организацию кредита и страховой премии средняя эффективная ставка по рублёвым ипотечным кредитам на приобретение готового жилья составляет 22% годовых, и до начала кризиса была на 5% ниже. Средняя по рынку эффективная ставка по долларовой ипотеке на рынке вторичного жилья в ноябре составила 19% годовых. Средняя ставка по ипотеке в евро по рынку составила 19,2% годовых. Существенным образом ставка зависит от способа подтверждения дохода. Если заёмщику не может предоставить справку 2НДФЛ, а подтверждает доход справкой с места работы по форме банка, то банк добавит к процентной ставке в среднем 1% годовых. С учётом того, что риски неплатёжеспособности заёмщика покрывается объектом залога и страховкой, данная накрутка со стороны банков выглядит избыточной.
При расчёте эффективной ставки также имеет значение и срок кредита. По рублёвым кредитам сроком на 3 года, 5 лет и 10 лет средняя эффективная ставка на рынке в случае подтверждения дохода заёмщика составляет 22% годовых, а без подтверждения 23% годовых. Рублёвая ипотека на больший срок (15 лет, 20 лет, 30 лет) при подтверждении дохода обойдётся несколько дешевле. Эффективная ставка по таким кредитам составит 21% годовых. Ипотека в долларах при подтверждённых доходах сроком на 3 года и 5 лет будет стоить заёмщику 18% годовых, а вот кредит на 15 лет уже обойдётся по средней ставке в 19%. Более долгосрочные долларовые ипотечные кредиты сроком на 20 лет и 25 лет при наличии справки 2НДФЛ выдадут по средней рыночной ставке 19% годовых. Ипотека в евро при официально подтверждённом доходе на 3 года и на 5 лет обойдётся новосёлам под 18% годовых. Такой же кредит в евро сроком на 10 лет или 15 лет при подтверждении дохода будет стоить на 1%. Эффективная ставка по ним составит 19% годовых. Самые долгосрочные ипотечные кредиты в евро сроком на 20 лет и 25 лет обойдётся заёмщику дороже всего. Эффективная ставка по этим кредитам при подтверждении дохода составляет на рынке 20% годовых. Ставки у государственных и иностранных банков в среднем несколько ниже, чем у частных российских банков.
По итогам ноября средняя сумма предлагаемой банками ипотечной кредитной линии составила 330 000 долларов. Минимальную кредитную линию открывают в Юниаструм банке ($5 000) и Росбанке ($7 000). Максимальную кредитную линию обещают в Национальном резервном банке ($ 1 500 000), Московском Кредитном Банке ($1 000 000) и Юникредите ($1 000 000). Среднее значение максимального размера ипотечного кредита в процентном выражении сейчас составляет 70% от стоимости квартиры. Отдельные банки, а именно ВТБ24, Юниаструм банк, или Сбербанк могут предложить и до 80% от стоимости квартиры. В тоже время, например, в Уралсибе, Абсолют-банке или Росбанке возможно получить лишь 60% от стоимости квартиры, а в Зените и Бинбанке только 50% от стоимости. Средний максимальный срок по предложениям ипотечного кредита составляет 25 лет. В тоже время, например, ВТБ24 обещает ипотеку сроком до 50 лет.
При желании клиента побыстрее выплатить ипотеку, он может начать гасить долг досрочно. Но в этом случае, банк вводит определённые условия на досрочное погашение, которое клиент обязан выполнять. Так, например, в отдельных банках погашать ипотечный кредит досрочно возможно только по истечении определённого срока. Например, в Юниаструм банке, Альфа-банке, Городском ипотечном банке и Банке Москвы этот срок составляет 6 месяцев, а в Юникредит банке 12 месяцев. Минимальная сумма досрочного погашения в среднем по рынку сейчас составляет $500. Конечно, от банка к банку она может меняться. Так, например, по ипотеке в Городском ипотечном банке при наличии хотя бы трёхсот лишних долларов уже в дополнение к обязательным платежам по основному долгу можно совершить досрочный платёж. А вот в Альфа-банке такой суммы будет уже не достаточно. Там клиенту на дополнительный платёж уже потребуется как минимум одна тысяча долларов.