Десятилетия жизни, когда все решалось за нас, советских граждан, не прошли даром. А чем еще, собственно, можно объяснить удивительную пассивность населения в решении такого важного вопроса, как управление домом, в котором они проживают?
Прошлой весной на дверях нашего подъезда появилось объявление. Собственников жилья приглашали избрать способ управления многоквартирным домом. В назначенный день в помещении жилконторы состоялось собрание, явка на которое составила 14,53% (!). Впоследствии – автор взял на себя обязанность обойти весь подъезд для заполнения протоколов заочного голосования – выяснилось, что объявление видели, но не придали ему должного значения. Как будто это информация такого же рода, как благая весть об отключении холодной воды на два часа. Выяснилось и другое, большинство граждан не вполне понимает, с какими трудностями может столкнуться ТСЖ и какие сюрпризы способна преподнести частная управляющая компания.
Собрание началось с небольшой лекции юриста, который попытался разъяснить плюсы и минусы различных способов управления домом. Как известно, согласно пункту 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, собственники обязаны выбрать один из способов управления
1) непосредственное управление собственниками;
2) управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Непосредственное управление собственниками возможно лишь при условии небольшого количества квартир (не более 20), которое позволяет каждому собственнику индивидуально заключать договоры с монополистами на предоставление коммунальных услуг, и в нашем случае не рассматривалось.
ТСЖ рентабельно, когда общая площадь дома около 20 тыс. кв. м, зданию 3-5 лет и состав жильцов однороден. В нашем случае общая площадь – 10 740 кв. м, в частной собственности – 6 932 кв. м, государству принадлежит 3 808 кв. м. Дом 1958 года постройки, без капитального ремонта, проживают в нем люди с очень разным уровнем доходов. Например, в одном из подъездов не установлен домофон (частичную оплату мог бы произвести муниципалитет), так как большинство жильцов заявило, что «цена вопроса» — около полутора тысяч рублей – для них слишком велика.
Возраст дома и изношенные коммуникации представляются серьезными источниками проблем, и мысль о ТСЖ была отметена сразу. Участников собрания не вдохновила даже возможность составить дефектную ведомость и на основании этого документа требовать выделения бюджетных средств. Но главная проблема – конечно, неплательщики. Как заметил специалист, долги к товариществу не переходят, но появляются. Конечно, организация ТСЖ является лучшим решением, но к нему надо подходить взвешенно.
Остается управление управляющей организацией. Юрист ненавязчиво объяснил, что конкурса лучше избежать. Так как его может выиграть частная компания на 1 год (договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем 1 год и не более чем 5 лет). Но столь короткий срок управления вряд ли будет стимулировать к инвестициям и вообще к какой-либо серьезной деятельности. Управляющую компанию, которая не планирует сбежать с деньгами, привлекает максимально большой срок работы – 5 лет, позволяющий окупить затраты. Кстати, собственники в любой момент могут поменять УК.
В условиях постоянно растущих тарифов лишним бременем может оказаться и оплата услуг управляющей компании, предусмотренная п. 2 ст. 154 ЖК РФ.
Остаться под крылом Жилкомсервиса в данном случае представляется меньшим из зол. Эта организация со 100%-ным государственным капиталом, ее учредителем является КУГИ. Она не вводит плату за управление. Аргументами в пользу Жилкомсервиса являются наличие техники, реальное знание состояния домов, начисление коммунальных платежей строго по тарифам при сохранении льгот.
Но главное — пока почти нет никакой информации о деятельности частных управляющих компаний. Не в этом ли причина недоверия петербуржцев к подобным структурам?
…А собрание шло своим чередом. Эмоциональная дама в сильно поношенном пальто призывала присутствующих «не идти на провокации чиновников» и смело брать бразды правления в свои руки. Гражданка явно хотела устроить митинг. Но ее перепалка с докладчиком и демонстративный уход с хлопаньем дверью оставили нехорошее предчувствие. Вот возглавят такие энтузиасты жилтоварищество, и «пропал калабуховский дом»!