До кризиса популярность коммерческой недвижимости неуклонно росла в последние несколько лет, а в кризис такими же темпами росло число незадачливых инвесторов, допустивших элементарнейшее ошибки и попавших из-за этого в очень трудное экономическое положение. Почти в каждом случае причиной является отсутствие знаний о простых принципах, которые формируют основные правила успешного инвестирования. В статье рассмотрены ключевые факторы, которые при правильном к ним подходе позволят избежать наиболее распространенных ошибок, ведущих к неудачным сделкам.
Список основных 5 ошибок совершаемых новичком-инвестором:
1. Игнорирование местных условий рынка
Существует два уровня комплексного анализа (due diligence), который необходим для оценки инвестиций в недвижимость – рынок и объект недвижимости. Наиболее важно провести анализ местных рыночных условий.
Отличный объект недвижимости при плохом рынке может стать проигрышным приобретением. И наоборот, некачественный объект при хорошем рынке может быть золотой жилой. Как вы думаете, в чем разница? Каждый рынок отличается, а способ сделки или тип недвижимости, которые выгодны на одном рынке, совершенно не обязательно будут такими же и в другом месте.
Проанализируйте демографические тенденции роста численности населения, уровень доходов и занятости на местном рынке – эти данные подскажут вам, какие здесь существуют возможности. Они также помогут разобраться, какие типы недвижимости пользуются спросом, а каких на рынке более чем достаточно. Изучение местных условий поспособствуют вашим дальнейшим сделкам или, если условия неблагоприятны для инвестирования, сбережет ваши капиталы. Инвестирование в регионы, где видна демографическая тенденция к снижению, скорее всего, обречено на неудачу. Поэтому исследуйте рынок. Прислушайтесь к нему – он подскажет, когда и куда лучше инвестировать.
2. Ненадлежащим образом проведенная оценка недвижимости
Вторым шагом комплексного анализа должен стать тщательный осмотр объекта недвижимости, включая инженерные системы здания, экологические вопросы и элементы конструкции. Также важны нематериальные моменты для изучения, такие как документ, дающий право на собственность, геодезическая съемка, правила зонирования и землепользования.
Знание договорного права, страхования, финансов, бухгалтерского учета и налогового законодательства также имеет большое значение для новичков, чтобы в итоге обеспечить успех предприятию. Если вы не занимались этим раньше, то не начинайте проект «сделай сам». Деньги, которые вы надеетесь сэкономить, делая все самостоятельно, могут обойтись вам в два раза дороже, когда придется что-то исправлять, и это может поставить под угрозу весь процесс инвестирования.
Признайте, что вы чего-то не знаете. Подойдите к изучению предмета недвижимости комплексно. Если вы не знаете ответа на вопрос, найдите специалиста, который подскажет. Получите достоверную оценку от профессионалов, чтобы позже не исправлять неправильные действия. Время, потраченное на проверку и оценку деталей — минимально и может сэкономить значительную сумму на непредвиденный ремонт.
3. Неверные подсчеты
Хотя это и не ракетостроение, тем не менее, в недвижимости числа играют важную роль. Стоимость зависит от чистого операционного дохода — валовой доход минус операционные расходы. Вот почему так важно получить точные операционные показатели, а не условное значение потенциального валового дохода и смету расходов.
Проверьте и подтвердите каждую составляющую доходов и расходов. Стоимость недвижимости рассчитывается только на основании имеющегося дохода, а не на прогнозируемых значениях. Ваша прибыль зависит от чистого дохода. Чистая прибыль – это чистый операционный доход минус обслуживание долга. Если вы переоценили доходы, недооценили расходы, или потратили слишком много на погашение кредита, вы потерпите убытки.
Вы должны понять, что риск увеличивается с каждым предположением. Не думайте, что можете сократить расходы в обход правилам или, что можете поднять арендную плату на следующий день после того, как стали владельцем коммерческой недвижимости.
Проблема возникает, когда приходит время подсчитывать цифры. Это реальные деньги — ваши деньги, когда арендная плата и расходы на приобретенном вами объекте недвижимости будут находиться в границах, которые вы учли в своих расчетах, вы окажетесь на вершине успеха. Но для начала научитесь управлять цифрами на бумаге.
4. Слишком большой заем
Слишком крупная сумма заемных средств в сфере коммерческой недвижимости может привести к фатальным результатам. Хотя сделки на солидные суммы, с привлечением заёмных средств случаются нередко, но если это не подкреплено основательным планом с достаточным капиталом, такие сделки могут иметь катастрофические последствия.
Использовать в первых сделках чрезмерно большую долю заемных средств все равно, что прыгнуть с крыши небоскреба с верой в отсутствие гравитации. Точно рассчитывайте свои финансовые возможности, выбирайте соответствующую инвестиционную стратегию и выстраивайте структуру выгодным для вас образом. Любые капиталовложения в недвижимость должны оцениваться с учетом коэффициента безубыточности.
Коэффициент безубыточности равен: операционные расходы плюс обслуживание долга, деленное на валовой потенциальный доход (OpEx + DS)/ GPI = BE. Когда значение превышает 80%, а структура сделки сильно зависит от благоприятной внешней среды — это становится опасным для вас.
5. Отсутствие нескольких стратегий выхода
Инвестиционный план включает в себя due diligence и содержит все возможные варианты капиталовложений, включая худший и лучший сценарии. Спросите себя, почему вы полагаете, что вы сможете заставить данный объект развиваться лучше, чем это делал продавец. Если вы не можете ответить на этот вопрос, то и выполнить что-то лучше у вас не получится.
Ваш план должен давать ответы на вопросы о том, как и кто будет управлять объектом, какие улучшения необходимы, их стоимость, сколько денег вы можете получить в этом проекте (или потерять), сколько времени займет процесс, как выйти из проекта, если дела пойдут плохо, и как увеличить прибыль в случае благоприятного стечения обстоятельств.
Ответы позволят составить конкретный план, чтобы максимизировать стоимость в кратчайшие сроки и с наименьшими возможными убытками. Опытные инвесторы имеют как минимум три стратегии выхода.
Учитесь на чужих ошибках
Как сказал Рой Уильямс из Wizard of Ads: «Вы умный или мудрый человек? Умный делает ошибку, учится на ней, и никогда не совершают эту ошибку снова. Мудрый человек учится на ошибках умного, и никогда не повторяет их».