Если вы — владелец коммерческой недвижимости и желаете сдать ее в аренду, или, если вы арендатор и хотите арендовать коммерческую недвижимость у кого-то, то вы можете взять на заметку такой вариант: нанять брокера по недвижимости, чтобы он помог вам.
Этот специалист может действительно оказать вам помощь с арендой коммерческой собственности, а вы должны знать о том, какие услуги можно ожидать от брокера.
Брокеры играют важную роль в аренде коммерческой недвижимости. Арендодатели владеют собственностью, которую хотят использовать арендаторы за соответствующую плату. Брокеры сближают стороны, ведут переговоры о взаимном соглашении, а также помогают заключить сделку.
Основная функция брокера – работать в наилучших интересах своих клиентов, осуществляя возложенные на него обязанности. Также брокер должен выполнять традиционные обязанности: лояльность, конфиденциальность, выполнение указаний, предоставление информации, разумную осмотрительность, трудолюбие и составление отчетности. Также брокер несет ответственность справедливого решения по отношению к другой стороне сделки. Брокер должен приложить все усилия для достижения целей клиента в соответствии с условиями, наиболее благоприятными для клиента.
Если брокер представляет интересы арендодателя.
Владелец коммерческой недвижимости – участник процесса, который хочет сдать в аренду имущество другому лицу. Обязанностью брокера по отношению к арендодателю будет использование всех своих усилий, чтобы достичь согласия и арендатор заключил договор аренды в соответствии с указанными или приемлемыми для арендодателя условиями. Для того, чтобы осуществить это, брокер обязан:
• Точно определить, кто владеет собственностью, и кто имеет право подписывать соглашения от имени этой стороны;
• Определить цели арендодателя, в том числе желаемые;
• Разработать основные положения договора аренды, включая продолжительность срока, сумму чистой арендной платы, дополнительные выплаты, положения о продлении срока аренды или возможные варианты покупки и право первого выбора;
• Установить какие-либо ограничения на использование площади.
Если брокер представляет интересы арендатора.
Арендатор — сторона, которая хочет арендовать собственность у владельца. Функции брокера, выступающего на стороне арендатора аналогичны вышеперечисленным. То есть брокер должен направить все свои усилия для достижения целей арендатора и заключить договор аренды в соответствии с наилучшими условиями для арендатора или приемлемыми для владельца собственности. Для этого брокер обязан:
• Определить, правовой статус арендатор, и кто имеет право заключать соглашения от имени этого лица;
• Четко определить цели арендатора;
• Оказывать услуги арендатору, определяя соответствующие рыночные условия и другие факторы, которые тот может использовать в своих интересах;
• Выявить географические потребности, такие, как транспортная развязка и объем необходимой площади;
• Составить условия договора, учитывая будущие нужды и включая возможные варианты: продление срока аренды, возможность покупки и т.д.;
• Найти поручителя для арендатора, если арендодатель требует гаранта.
Брокеры выступают лишь в качестве сборщиков информации и исполнителей обязанностей, и обычно они не могут предоставить юридическую консультацию. Если вам нужна профессиональная юридическая консультация по вопросам недвижимости, вам лучше связаться с юристом, специализирующимся на коммерческой недвижимости в вашем районе.
Комиссионные.
Услуги брокеров по недвижимости требуют оплаты. Как правило, в договоре указывается сумма комиссионных. Вознаграждения могут быть выплачены как:
• Фиксированная ставка;
• Процентная доля из чистой арендной платы, то есть из общей суммы арендных платежей, выплачиваемых арендатором, минус налоги на недвижимость, страховые взносы и общие эксплуатационные расходы;
• Процент с общей стоимости контракта;
• Дополнительные компенсации, когда арендатору удается продлить срок аренды;
• Дополнительные компенсации, когда арендатор осуществляет такое положение в договоре, как приобретение арендуемой недвижимости или право первой покупки.
Если у вас возникли вопросы по поводу комиссионных или чего-нибудь еще, содержащиеся в брокерских соглашениях, рассмотрите с юристом вариант о пересмотре соглашения.
Вопросы к вашему юристу.
• Могут ли брокеры по недвижимости выходить за рамки своих обязанностей, изложенных в брокерском соглашении?
• Что делать, если у меня есть некоторые возражения на счет действий брокера по недвижимости?
• Могу ли я досрочно разорвать соглашение с брокером по недвижимости, если он не активно ищет арендаторов на мою недвижимость?