В стране кризис, и, как водится, данное явление сопровождается массовыми увольнениями сотрудников, сокращением доходов, всевозможных премий и бонусов. По оценкам специалистов, под угрозой дефолта по ипотечному кредиту могут оказаться порядка 20% заемщиков во всей стране. Что делать и как себя вести, если вы чувствуете, что не можете больше тянуть кредитную лямку, комментирует Ирина Ляшенко, руководитель Центра ипотечного кредитования Центрального Агентства Недвижимости.
— Ирина Васильевна, что следует делать заемщику, который столкнулся с временными сложностями в погашении кредита?
— Как правило, чаще всего, в сегодняшних условиях заемщик может оказаться на грани дефолта в силу понятных причин: урезали существенную часть заработной платы, не рассчитал свои силы, оказался неплатежеспособным в силу других жизненных обстоятельств. Прежде всего, в любом случае не следует впадать в панику и избегать общения с банком. Как правило, если заемщик задерживает платежи по ипотечному кредиту, банк реагирует на это незамедлительно. Слишком велики суммы кредита, выданные на большое количество лет. Когда задержка по выплатам уже произошла, банк попытается выяснить причину. Однако не следует дожидаться того момента, когда уже пойдут пени и штрафы. Если вы чувствуете, что в семье не хватает доходов гасить ипотечный кредит, и не можете спрогнозировать сроки восстановления своей финансовой стабильности, лучше сразу обратиться в банк и попросить отсрочку платежа. Если банк посчитает Ваши трудности кратковременными, он может пойти на предоставление отсрочки, которая может быть оформлена в качестве дополнения к кредитному договору, но пени и штрафы, скорее всего, вам всё равно придётся впоследствии возместить.
Следует помнить, что банку в первую очередь выгодно, чтобы заемщик регулярно и исправно исполнял взятые на себя обязательства. Вместе со специалистами банка можно трезво оценить ситуацию. Возможно, все не так плохо, как может показаться на первый взгляд. Ведь в принципе можно на время переехать к родителям, а ипотечную квартиру сдать внаем, предварительно получив на это согласие банка. Это существенно облегчит выплаты по кредиту.
— Если все же заемщик уверен в том, что не сможет больше обслуживать свой кредит. Что делать: дожидаться суда или могут быть альтернативные пути решения проблемы?
— Опять-таки, во-первых, ни в коем случае не стоит скрываться от банка. Чем быстрее станет известно о грядущей неплатежеспособности, тем больше вероятность разрешить все мирным способом, без судов и разборок. Так будет выгоднее и заемщику, и банку.
Для банка процесс обращения взыскания на квартиру достаточно длительный, а заемщику в случае взыскания квартиры по суду придется заплатить еще и все судебные издержки. Поэтому лучше разойтись полюбовно до суда. Например, через продажу квартиры и погашения задолженности, процентов, штрафов и пени с этой продажи. Нередко у заемщика есть возможность остаться еще и «в плюсе», вернуть собственные вложенные средства. Тем более что возможен вариант покупки более дешевой квартиры взамен имеющейся. Банки чаще всего идут навстречу заемщикам, если причина дефолта уважительная. Если же дело уже доведено до суда, квартира будет реализовываться с существенным дисконтом. В подобном случае заемщик может остаться вообще без копейки, еще и с долгами.
— Ирина Васильевна, каков механизм реализации заложенного имущества не по суду?
— В продаже жилья из под залога самое сложное — это убедить покупателя, что всё будет несложно, потому что многие просто боятся самого факта залога. Наличие надежного агентства недвижимости существенно упрощает и облегчает продажу. Схема достаточно проста: покупатель досрочно за счет собственных средств гасит долг собственника квартиры перед банком, который в свою очередь снимает обременение. Бывший заемщик обязан произвести все действия для снятия в Управлении федеральной регистрационной службы (УФРС) записи об ипотеке, после чего можно смело регистрировать сделку и право собственности уже покупателя. Однако необходимо соблюсти все нюансы этой сделки, поэтому в вопросах продажи и покупки квартиры с обременением, лучше обращаться к профессиональным специалистам.
Что касается самой процедуры продажи квартиры с обременением, то такая сделка является даже более безопасной, нежели обычная схема купли-продажи. Мы говорим о юридической «чистоте» — квартира, приобретенная в кредит, в свое время была тщательно и многократно была проверена банком, страховой компанией, юридической службой агентства недвижимости. Поэтому при ее продаже никаких проблем обычно не возникает.